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房产大佬博鳌论花剑 ,拼耐心,拼时间,拼心态看谁先倒下!  

2008-06-29 16:29:47|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       聂梅生说:银行和地产商谁都死不起,钟伟说:房地产和中国经济一荣俱荣, 赵晓说:政府应该出手救楼市,陶冬说:2009年比2008年更惨,金地老总说:房市使银行危机非常大,保利地产说:房产市场调整在所难免,徐滇庆说:深圳房价没跌 牛刀应道歉,赵晓说:房市下跌趋势已成 政策回调 ,徐滇庆说:物业税的征收对房价的冲击,陈淮说:稳定房地产市场不是涨房价,任志强说:房地产产业政策有待调整,地产商说:资金链紧张需要整个地产界来解决......一群饥饿的狼在嚎叫。
       现在,楼市的尴尬和压力依然存在,今年中央除了更加紧缩的金融政策使开发贷款严重不足。加上自然灾害又频繁夜袭中国,悬在高位的房价和低迷的市场,消费意愿还造成楼盘销售乏力和感冒,因此在房地产企业的现金流量表上,经营性的现金流入与融资性的现金流入都遇到严重问题,而多数企业短期还债压力增大。从红火的07年一下子到了冰天雪地的08年,王石的拐点言论和抵灾风波就是房地产业的普遍代表性。另一方面,政府的土地供应量也在减少,出于市场和资金的压力,开发商们再也不敢贸然抢地,盲目拿地。土地卖不出去,"流拍"土地增多,当地政府的业绩无法考量,财政收入日益递减,城建和扶贫所需的资金就缺胳膊少腿了,让城市整体发展陷入呆循环,使攀比GTP的贪婪幻想化成了灰灭。
       把土地储备策略应转变成快速增金项目开发策略是一个有效途径,可集中资本于当前项目的开发,缩短开发的周期,提高资金的周转率,增加自有资金利用率,发扬短,平,快的策略,吸引个人的闲资金参股,大量裁员减薪,将房地产业风险平摊给每个合作伙伴.....使房产企业解决资金问题之路各有千秋。对于资本相对不足、经营模式尚未成熟、项目业绩有限的中小房产企业来说,融资可以让企业之间合作的方式为主,共同出资、联合开发是中小房产企业间对抗未来房地产行业整合的有效途径。大部分房地产业及裙带企业都在调整策略:为了确保现金流、摊薄利润以求能够坚挺到春天。在降价问题上,开发商都有两种选择;一种是直接降价,这种方法会拖累和得罪同行,尽量拖延附款时间,拖银行下泥浆塘,平摊风险。另一种方法是大力促销,拉动销量增长,报价不降只提供其他优惠,但是只要不直接降价,就不易发生多米诺骨牌现象。通过降价打折促销,开发商少挣点,银行少损失点,政府不再进一步压制,众开发商试图以此寻求一种多方共赢的新平衡,避免捆绑过紧同沉大海的教训。
       有些开发商并不急于降价售房,他们也有一条理念;中国人不可能人人炒股,但人人都需要住房。无论一些房地产业企业如何捂盘,但是市场已经发生了根本性变化,这就是房地产市场政策发生根本性变化:比如政府要求生产更多的中低档产品、保障性住房、商业银行对个人住房消费信贷严格管理、房地产市场投资性购买挤出等等。因此,楼市回归理性也是大势所趋。那什么叫房地产市场的稳定呢?在房价上涨过快的时候,稳定房价就是房价不要涨得太快,大家理解就是降房价,但是大家注意到国家的文件从来就没有说过降房价。现在既有房价上升反弹的可能,也有房价下降的可能,这时稳定房地产市场就是要防止房价继续下降。股市是暴涨危险还是暴跌危险呢?房市是暴涨危险还是暴跌危险?中央说得非常清楚,第一是金融危机,第二是社会危机,第三没有说,那就是在国家有难时,房地产业表现的太差了,太不仗义了!所以才会产生了今天所说的;房价暴跌会触发金融危机,房价暴涨会触发社会危机的逻辑。国家出钱救市最终盘活了房地产业,伤了民心和党心,指往王石等人忠心报国当岳飞确实是白日做梦!综合平衡一下,养灾民知道感恩报国一条心,养房地产业主易得钱难同心,所以凉一段时间没什么不好的,钱多了就会被惯的没人像,王石就是事实。
       中国绝大多数业主购楼款主要来自贷款,外汇储备第一,人口第一,国产值第三,国土第三.....楼市下跌对金融体系的负面作用就更大了。07年商业银行增量贷款中有约30%投向了房地产业,如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产价格的波动,将直接影响到银行一半左右的信贷资产安全。有个资料告诉我们,今年前 4 个月,全国商品住房竣工面积 8448 万平方米,同比增长 20.2% ,增幅同比提高 10.3 个百分点;销售面积 13664 万平方米,同比却下降了 4% ,增幅同比下降 20.6 个百分点。资料认为,上述数据集中反映出以下几方面信息:房地产捂地牟利模式被资金链过紧打破;房地产在需求下滑情况下供给大幅度增长,预示房地产价格将面临整体下滑的可能,房地产企业的投资收益将进一步下滑,资金链将进一步收紧。房地产业狼嚎鬼叫将会比现在叫的更大,嚎的更响!
       目前博弈没有停止,持币的购房者没有因开发商的打折而放弃观望,赚钱实在不容易,一下子都喂给房地产主心有不甘。开发商则苦于资金链风险而屡屡促销,促销可能增大购房者的降价预期,进一步加重购房者的观望情绪。随着时间的推移,开发商日益感到资金链断裂的枷锁愈加沉重。打折促销的力度将会不断加大,松动开发商自身利润空间也存在可能。楼市这样继续下去,房地产商们无法承受,也没有资金再拿地和投入新的开发,购房者还没见房价跌到底线所以持币观望,政府持的都是泡沫黄金,要补米价,要补油价,还要补电价....成堆的孩子长不大,如果明年还是布什党连任崩盘的可能性都有,所以现在最好什么都不补。三者都在望江楼上看风景,各捋各的毛,各品各的茶,各持各的剑,但心里都是焦虑的,连环扣打了死结!好在大家都有饭吃,都有事做,没露夜风宿这不是蛮好吗?拼耐心,拼时间,拼心态看谁先倒下,希望都在明年。
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